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Les SCPI : investir en immobilier sans les contraintes
Les SCPI investir en immobilier sans les contraintes, par Yannis De Breilly

Les SCPI | Tout le monde rêve d’investir dans l’immobilier, encaisser des loyers et devenir rentier… mais l’investissement immobilier a ses aléas :

  • Le locataire : il faut trouver un locataire sérieux, il faut qu’il paye le loyer, il faut qu’il ne dégrade pas le bien…
  • Le bien : il faut trouver le bien adapté à son objectif, il faut l’entretenir, il faut qu’il soit en bon état et sans vice caché, il faut le revendre pour encaisser la plus-value…
  • Le financement : il faut trouver une banque qui vous suive dans votre investissement, il faut un apport…

Et je ne parle pas des squatteurs, de la trêve hivernale, des problèmes liés à la copropriété, des gros travaux… bref, un vrai parcours du combattant.

Alors pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou sécuriser l’avenir de sa famille, il reste une alternative : La SCPI.

SCPI : définition

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier collectif qui permet d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative et de la propriété directe. Les SCPI investissent dans différents types d’actifs immobiliers tels que les bureaux, les commerces, les entrepôts, les logements ou encore les résidences gérées.

On trouve plusieurs sortes de SCPI, entre autres :

  • Les SCPI de RENDEMENT : elles ont pour objectif de distribuer régulièrement des revenus (souvent par période trimestrielle) à leurs associés, on trouve des rendements allant jusqu’à 6 % par an ;
  • Les SCPI de VALORISATION : elles distribuent peu de revenus car l’objectif est d’obtenir une plus-value de revente pour l’investisseur ;
  • Les SCPI FISCALES : elles permettent à leur investisseur de bénéficier des réductions fiscales liées aux biens dont elles sont propriétaires et éligibles aux lois Pinel, Duflot, Malraux…

SCPI : comment ça marche ?

En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé et bénéficiez des revenus locatifs générés par les investissements immobiliers de la SCPI, tout en déléguant la gestion locative à une société de gestion professionnelle. Cela vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier diversifié avec un ticket d’entrée accessible et sans avoir à vous occuper de la gestion quotidienne des biens.

De plus, les SCPI offrent une grande flexibilité en termes de durée d’investissement et de montant investi. Vous pouvez investir en direct ou via un contrat d’assurance-vie pour bénéficier d’avantages fiscaux, et vous pouvez choisir entre des SCPI à capital fixe ou à capital variable.

En somme, les SCPI sont une alternative intéressante pour investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative et de la propriété directe, mais il est important de bien comprendre les risques et de diversifier son portefeuille pour optimiser son investissement.

Les SCPI risqué ou non ?

Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques et ne garantissent pas un rendement ou une valorisation du capital investi. Il est donc important de bien comprendre les caractéristiques de chaque SCPI avant d’investir et de diversifier son portefeuille pour limiter les risques.

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), ceci explique peut-être que la plupart des SCPI ont des revenus assez stables au fil des années en raison de la teneur même de leurs actifs constitués principalement d’immobilier (elles gardent toujours une part de trésorerie), elles réalisent leurs bénéfices grâce aux loyers encaissés et aux plus-values générées par les ventes des immeubles  qu’elle possèdent. Elles peuvent ainsi assurer une redistribution à leurs associés et prévoir leurs nouveaux investissements.

En tant qu’investisseur, vous limitez également le risque en choisissant la SCPI plutôt qu’un investissement immobilier en direct. En effet à investissement égal, la SCPI va étaler son risque d’impayé ou de vacance locative sur un très grand nombre de biens (plusieurs centaines), alors l’investisseur immobilier isolé va concentrer son risque sur un seul bien.

La SCPI permet donc d’avoir un risque limité.

Comment investir dans une SCPI ?

Pour investir dans une SCPI, vous devez suivre quelques étapes simples :

  1. Définir votre objectif d’investissement : avant de choisir une SCPI, vous devez savoir pourquoi vous voulez investir dans l’immobilier locatif et ce que vous voulez atteindre avec votre investissement.
  2. Choisir la SCPI : il existe de nombreuses SCPI disponibles sur le marché. Il est donc important de faire des recherches pour trouver celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur et à votre objectif.
  3. Investir : après avoir choisi la SCPI, vous devez investir en achetant des parts. Vous pouvez le faire directement auprès de la société de gestion de la SCPI ou via un courtier en ligne.
  4. Suivre votre investissement : une fois que vous avez investi dans une SCPI, il est important de suivre régulièrement les performances de la SCPI et de votre investissement. Vous pouvez le faire en consultant les rapports annuels de la SCPI ou en discutant avec votre conseiller en gestion de patrimoine.

Cash ou a crédit ?

Il est possible d’investir dans une SCPI en utilisant ses économies ou un héritage, ou en optant pour un financement à crédit. Le choix du mode de financement dépend de l’objectif de retour sur investissement. Pour un complément de revenus immédiat, l’investissement cash est préférable, car le dividende trimestriel de la SCPI constitue un complément de revenus. En revanche, pour un revenu complémentaire futur, comme pour la retraite, il est préférable d’opter pour un financement bancaire partiellement remboursé par les revenus de la SCPI. Le financement à crédit présente un intérêt majeur en termes d’effet de levier, en empruntant à des taux bas actuels (inférieurs à 1,50 %) tout en profitant d’une rentabilité qui atteint facilement 4 % avec les SCPI.

Quel type de propriété en SCPI ?

Comme l’investissement en SCPI se fait à travers des parts sociales, il est possible de les démembrer pour séparer la nue-propriété de l’usufruit. Cette option peut être intéressante dans deux cas :

  • Si l’investisseur souhaite transmettre son patrimoine en SCPI à ses enfants, il peut donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit et donc les revenus associés. À son décès, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent sans impact fiscal.
  • Si l’investisseur est déjà fortement imposé et ne veut pas de revenus supplémentaires, il peut acheter la nue-propriété et laisser l’usufruit temporaire à un autre investisseur (généralement la société de gestion de la SCPI). Cela lui permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition en fonction de la durée de démembrement choisie et de récupérer la pleine propriété à la fin de la période de démembrement, ainsi que les revenus associés.

Cependant, le démembrement n’est pas compatible avec un achat de parts en SCPI à crédit.

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