Expert-comptable LMNP et location meublée à Bordeaux
À Bordeaux, louer un meublé suppose de composer avec un règlement municipal strict sur la location touristique. Longue durée ou courte durée, votre comptabilité de loueur doit rester alignée sur ce cadre. Un calcul micro-BIC ou réel sur vos chiffres réels précède toute décision.
- Réponse sous 1 h ouvrée
Quelles sont les réalités des loueurs en meublé à Bordeaux ?
La Ville de Bordeaux encadre la location touristique par un règlement de changement d'usage : la délibération 2017/268 du 10 juillet 2017, modifiée par la délibération 2025/459 du 26 septembre 2025. Ce cadre distingue deux situations.
Si le logement est votre résidence principale, la Ville indique que vous pouvez le louer en meublé de tourisme dans la limite de 90 jours par an sans autorisation. Si c'est une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage avec compensation est exigée. Depuis le 1er mars 2018, la compensation consiste à créer un logement de surface équivalente dans le même secteur, hors rez-de-chaussée, à partir d'un local qui n'était pas destiné à l'habitation. Dans tous les cas, un numéro d'enregistrement obtenu auprès de Bordeaux Métropole doit figurer sur les annonces et contrats.
Pour un loueur bordelais, l'enjeu comptable est double. Votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) ne dépend pas de la ville, mais la rentabilité d'un meublé touristique dépend directement de ces autorisations et de leur durée. Un bien loué sans autorisation peut se voir interdire l'activité touristique : le calcul d'amortissement et d'emprunt doit en tenir compte. La location meublée longue durée (étudiants, mobilité professionnelle) n'est pas concernée par ce régime.
- Numéro d'enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme, à demander via Bordeaux Métropole et à afficher sur chaque annonce.
- Résidence principale : 90 jours par an maximum sans autorisation, selon la Ville de Bordeaux.
- Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage avec compensation (logement de surface équivalente créé dans le même secteur).
- Taxe de séjour : collectée par les plateformes ; le loueur déclare via le site de Bordeaux Métropole.
Quelles difficultés pour un loueur en meublé à Bordeaux ?
Rester au micro-BIC par habitude
Le micro-BIC est simple : un abattement forfaitaire s'applique sur les loyers. Mais avec un emprunt, des travaux et un bien amortissable, le régime réel donne souvent un résultat bien plus faible. Le choix mérite un calcul chaque année.
Oublier l'effet des amortissements à la revente
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'avantage pendant la location reste réel, mais il faut l'anticiper avant de vendre.
Basculer en LMP sans le savoir
Vous devenez loueur professionnel si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer. Les conséquences sociales et fiscales sont importantes, notamment à la revente.
Une autorisation qui conditionne la rentabilité
Acheter un appartement bordelais pour le louer à la nuitée sans autorisation de changement d'usage expose à l'interdiction de l'activité touristique. Vos prévisions de loyers, vos amortissements et votre emprunt reposent alors sur des recettes qui peuvent disparaître. Chiffrer l'hypothèse longue durée dès le départ évite de découvrir l'écart à la première vérification.
Ce que votre expert de Bordeaux fait pour votre location meublée
Choix du régime chiffré
Comparaison micro-BIC et régime réel sur vos loyers, vos intérêts d'emprunt, vos charges et vos travaux, avant la date limite d'option.
Liasse et plan d'amortissement
Ventilation du prix entre terrain, bâti, composants et mobilier, plan d'amortissement, liasse fiscale et report des déficits.
Anticipation LMP et revente
Suivi annuel des deux critères du LMP, simulation de la plus-value avant une vente, articulation avec une éventuelle SCI.
Vos experts LMNP à Bordeaux
Julien Julien CAPITAINE
Bordeaux
Julien Capitaine Expert-comptable | Julien Capitaine, expert-comptable, a fait ses armes dans un grand cabinet d’expertise comptable, notamment au service de sociétés spécialisées dans les énergies renouvelables et d’efficacité énergétique. Le thème de son mémoire est notamment sur les contrats de partenariats public / privé énergétiques. Ces années d’expérience lui ont donné l’envie d’œuvrer…
Valérie Valérie GAREAU-DEMARAY
Bordeaux
Votre activité vous passionne, mais la gestion financière et administrative ? Beaucoup moins... J'ai une conviction : aucun entrepreneur ne devrait se sentir freiné par ses finances ni ses obligations comptables. C'est pourquoi j'ai créé : une offre pensée pour les TPE une offre conseils pour vous aider à organiser vos finances, gérer vos dettes et planifier vos investissements pour assurer un…
Nora Nora KABACHE
Bordeaux
Partenaire de confiance pour la comptabilité, la fiscalité et le conseil aux entreprises.
Calendrier fiscal du loueur en meublé
Les dates à ne pas manquer : déclaration de début d'activité, CFE, liasse, déclaration de revenus, option pour le réel. Avec un rappel des pièces à garder pour chaque bien.
Recevoir le guideAi-je besoin d'une autorisation pour louer mon meublé à Bordeaux ?
Cela dépend. Pour une résidence principale louée en meublé de tourisme, la Ville de Bordeaux fixe la limite à 90 jours par an sans autorisation. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage avec compensation est requise. Un numéro d'enregistrement est obligatoire dans les deux cas.
En quoi consiste la compensation exigée à Bordeaux ?
Depuis le 1er mars 2018, il faut créer un logement de surface équivalente, dans le même secteur et hors rez-de-chaussée, à partir d'un local qui n'était pas destiné à l'habitation. Les conditions précises figurent dans le règlement de changement d'usage de la Ville.
Où déclarer la taxe de séjour d'un meublé bordelais ?
La taxe de séjour de Bordeaux Métropole est collectée par les plateformes de réservation. Le propriétaire déclare son activité sur le site dédié de Bordeaux Métropole.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes LMP si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent ses autres revenus d'activité. Sinon, vous êtes LMNP. Le statut change le traitement social et la fiscalité de la plus-value.
Quel est le seuil du micro-BIC pour une location meublée ?
Pour 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers pour une location meublée d'habitation ou un meublé de tourisme classé, et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
Quel abattement en micro-BIC ?
50 % pour la location meublée de longue durée, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés ; 30 % pour les meublés de tourisme non classés. L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.
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