Expert-comptable LMNP et location meublée
Micro-BIC ou régime réel, amortissement du bien, plus-value à la revente, bascule en LMP : votre expert-comptable Viseeon prépare votre déclaration et choisit avec vous le régime le plus adapté.
- Experts des loueurs en meublé et des SCI
- Premier échange de 20 minutes offert, en visio
Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour une location meublée ?
Les loyers d'un logement meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges et amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l'impôt. En contrepartie, la déclaration est une vraie liasse comptable, et les règles de plus-value ont changé en 2025.
Votre expert Viseeon calcule les deux régimes sur vos chiffres, prépare votre liasse chaque année et surveille les seuils qui feraient de vous un loueur professionnel.
Quelles erreurs commettent les loueurs en meublé ?
Rester au micro-BIC par habitude
Le micro-BIC est simple : un abattement forfaitaire s'applique sur les loyers. Mais avec un emprunt, des travaux et un bien amortissable, le régime réel donne souvent un résultat bien plus faible. Le choix mérite un calcul chaque année.
Oublier l'effet des amortissements à la revente
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'avantage pendant la location reste réel, mais il faut l'anticiper avant de vendre.
Basculer en LMP sans le savoir
Vous devenez loueur professionnel si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer. Les conséquences sociales et fiscales sont importantes, notamment à la revente.
Négliger les formalités
Déclaration de début d'activité sur le guichet unique, déclaration initiale de CFE, déclaration en mairie pour un meublé de tourisme : des délais courts que beaucoup découvrent avec une amende ou un avis d'imposition inattendu.
Ce que votre expert-comptable LMNP fait pour vous
Choix du régime chiffré
Comparaison micro-BIC et régime réel sur vos loyers, vos intérêts d'emprunt, vos charges et vos travaux, avant la date limite d'option.
Liasse et plan d'amortissement
Ventilation du prix entre terrain, bâti, composants et mobilier, plan d'amortissement, liasse fiscale et report des déficits.
Anticipation LMP et revente
Suivi annuel des deux critères du LMP, simulation de la plus-value avant une vente, articulation avec une éventuelle SCI.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers maximum (location meublée d'habitation, 2026) | 83 600 € | Pas de plafond au titre du micro |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 €, abattement 30 % | Pas de plafond au titre du micro |
| Calcul du bénéfice | Loyers moins un abattement de 50 % (location longue durée) | Loyers moins charges réelles et amortissements |
| Déclaration | Montant brut sur la déclaration de revenus | Liasse comptable complète |
| Intérêt | Peu de charges, bien ancien ou payé comptant | Emprunt, travaux, bien récent ou rénové |
Sources : BOFiP BOI-BAREME-000044 (version du 19 août 2026) et impots.gouv.fr.
Au réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes.
LMNP ou LMP : où est la frontière ?
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si les deux conditions sont réunies :
- les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € sur l'année civile ;
- elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, BIC hors meublé, BA, BNC).
Si l'une des conditions manque, vous restez LMNP. Source : impots.gouv.fr. Votre expert suit ces deux critères chaque année, en particulier au moment d'un départ en retraite ou d'un nouvel achat.
Calendrier fiscal du loueur en meublé
Les dates à ne pas manquer : déclaration de début d'activité, CFE, liasse, déclaration de revenus, option pour le réel. Avec un rappel des pièces à garder pour chaque bien.
Recevoir le guideDes experts-comptables qui accompagnent des loueurs en meublé
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Vos questions sur la comptabilité d'un loueur en meublé
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes LMP si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent ses autres revenus d'activité. Sinon, vous êtes LMNP. Le statut change le traitement social et la fiscalité de la plus-value.
Quel est le seuil du micro-BIC pour une location meublée ?
Pour 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers pour une location meublée d'habitation ou un meublé de tourisme classé, et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
Quel abattement en micro-BIC ?
50 % pour la location meublée de longue durée, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés ; 30 % pour les meublés de tourisme non classés. L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'achat retenu pour la plus-value. Certaines résidences gérées, comme les résidences étudiantes ou pour seniors, sont épargnées. Votre expert simule l'impact avant toute vente.
Le régime réel reste-t-il intéressant après la réforme ?
Souvent oui, car l'économie d'impôt pendant les années de location peut dépasser le supplément de plus-value. Tout dépend de la durée de détention et de votre projet. C'est un calcul à faire sur vos chiffres.
Quelles formalités au démarrage ?
Déclarez le début d'activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours. Déposez la déclaration initiale de CFE avant le 31 décembre de la première année. Un meublé de tourisme doit aussi être déclaré en mairie.
Peut-on louer en meublé via une SCI ?
Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle risque d'être soumise à l'impôt sur les sociétés. C'est un montage à étudier avant l'achat. Votre expert compare détention en direct, SCI à l'IR, SCI à l'IS ou SARL de famille.
Quelles charges déduire au régime réel ?
Intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, petits travaux et frais d'expert-comptable. Le bien et le mobilier s'amortissent sur leur durée d'utilisation.
Que se passe-t-il si je n'ai pas opté pour le réel à temps ?
Vous restez au micro-BIC pour l'année concernée si vous relevez de ce régime. Pour l'année suivante, l'option se formule au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de l'année en cours, par courrier ou messagerie sécurisée. Elle vaut un an et se renouvelle ensuite tacitement.
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